Forældrekøb og skat

Skat i forbindelse med forældrekøb

(Hvordan beskattes udlejningen til barnet, de forskelle modeller – virksomhedsskatteordningen, personskattemodellen, kapitalafkastmodellen – hvilke udgifter kan fradrages i indtægten m.v. – se i øvrigt SKATs vejledning)

Forældrekøb – selvstændig erhvervsvirksomhed og forskellige skatteordninger

Når forældre køber en bolig for at leje den ud til deres barn, er de underlagt de samme lejeretlige og skatteretlige regler som alle andre udlejere. Således betragtes et forældrekøb i skatteretlig henseende som etablering af selvstændig erhvervsvirksomhed. Man skal som forældre derfor vælge mellem tre forskellige beskatningsmodeller: de almindelige personskatteregler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Under alle omstændigheder skal forældrene udfærdige et årligt regnskab for udlejningen, men kravene til dette varierer alt efter hvilken skatteordning, man vælger. Sammen med ordningerne varierer også den skattesats, der lægges til grund ved beskatning af overskud og for fradrag af eventuelle renteudgifter.
Hvis forældrene ejer boligen alene (og altså ikke i sameje med barnet) skal der ikke betales ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

De almindelige personskatteregler

Efter denne personskattemodel beskattes overskuddet fra udlejningen på samme måde som almindelig lønindkomst. Det betyder dels, at man af overskuddet skal betale arbejdsmarkedsbidrag, og dels at overskuddet fra udlejningen indgår i beregningen af den samlede personlige indkomst og herefter kan få betydning for betaling af evt. topskat.
Efter denne ordning kan man fratrække ejerudgifter til boligen (dvs. udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, løbende forbrug, renovation, etc.) i lejeindtægten, således at man alene beskattes af overskuddet. Herudover har man fradragsret for renteudgifter, men disse fragår ikke i den personlige indkomst, men derimod i kapitalindkomsten. Dette betyder, at fradragsværdien af renterne er mindre end satsen, hvormed indtægten beskattes.
Denne model er måske nok den mindst komplicerede af de tre, men samtidig ofte også den mindst skattemæssigt fordelagtige.

Virksomhedsskatteordningen

Denne ordning er den af de tre, der stiller de største krav til regnskabsførelse. Således skal regnskabet leve op til kravene i bogføringsloven, mens indtægter og udgifter skal holdes helt adskilt fra forældrenes øvrige privatøkonomi. Ordningen indebærer, at alle udgifter – altså både ejerudgifter og renteudgifter – kan fratrækkes direkte i lejeindtægten, inden det udbetalte overskud fra virksomheden beskattes som personlig indkomst. Dermed opnås fuldt fradrag for renteudgifterne i modsætning til ved anvendelse af personskattemodellen. Giver udlejningen samlet set et underskud, kan det fratrækkes i udlejerens personlige indkomst efter modregning i øvrig kapitalindkomst og overskud fra anden erhvervsmæssig virksomhed.

Kapitalafkastmodellen

Vælger man denne model, beskattes kapitalafkastet fra udlejningen ikke som personlig indkomst, men som kapitalindkomst. Skattesatsen for kapitalindkomst er lavere end personskatten, og så skal man heller ikke betale arbejdsmarkedsbidrag. Kapitalafkastet beregnes på årsbasis som en procentdel af boligens kontante købesum. Det vil sige, at har man købt boligen og påbegynder udlejningen midt i et kalenderår, skal man alene beskattes af en forholdsmæssig del af det årlige kapitalafkast, der svarer til den periode, hvori man har udlejet boligen.
Forældrene betaler herefter skat af overskuddet før renter, og fratrukket kapitalafkastet. Det beregnede overskud beskattes herefter som personlig indkomst, mens renteudgiften fradrages i kapitalindkomsten. Kapitalafkastet indtægtsføres herefter i kapitalindkomsten og beskattes som sådan med en lavere sats.